- 4 maja 2024
Przed podjęciem decyzji o kupnie mieszkania na rynku wtórnym należy dokładnie sprawdzić jego status prawny. Trzeba dowiedzieć się, kto jest właścicielem lub współwłaścicielem danej nieruchomości; jeśli lokal sprzedawany jest przez pełnomocnika to musimy wiedzieć, czy osoba taka posiada do tej działalności stosowne kwalifikacje.
Powinniśmy zdawać sobie sprawę z tego, że mieszkanie może zostać sprzedane wyłącznie przez właściciela lub wszystkich współwłaścicieli wspólnie. Zawierając umowę sprzedaży wyłącznie z jednym współwłaścicielem mieszkania otrzymujemy tylko określoną część danej nieruchomości – dokładnie taką, jaką posiada osoba z którą zawarliśmy umowę. Jeśli chcemy poznać dokładny stan prawny mieszkania którym jesteśmy akurat zainteresowani, to właściciel nieruchomości powinien okazać nam stosowny wpis z księgi wieczystej. Dział II księgi wieczystej powie nam, kto dokładnie jest właścicielem danej nieruchomości. Jeśli mamy od razu dostęp do takich dokumentów, to powinniśmy zajrzeć także do działu III oraz IV, bowiem zawierają one informacje na temat ograniczonych praw rzeczowych oraz innych ograniczeń dotyczących rozporządzania nieruchomością. W dziale IV dowiemy się także, czy właściciel zaciągnął kredyt hipoteczny, który aktualnie obciąża lokal. Kupujący jest w tym przypadku chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Czasami okazuje się, że stan faktyczny danej nieruchomości różni się od tego, co opisano w tym dokumencie. W takiej sytuacji cała sprawa jest rozstrzygana na korzyść kupującego.
Prawo do takiej ochrony prawnej tracimy jednak w przypadku, gdy kupujący wiedział wcześniej o tego typu niezgodnościach ale celowo zataił je dla własnych korzyści. Właściciel lokalu powinien również okazać nam wszystkie inne dokumenty o które poprosimy i które mogą być nam potrzebne do prawidłowej oceny faktycznego stanu mieszkania. Lista takich dokumentów jest dość długa; warto zwracać uwagę przede wszystkim na potwierdzenie uregulowania wszystkich należności za gaz czy prąd. Nie możemy zapominać o tym, że długi obciążające mieszkanie automatycznie przechodzą również na nowego właściciela. Nie w każdym przypadku obowiązuje zasada mówiąca, że mieszkanie może sprzedać wyłącznie jego właściciel lub wszyscy współwłaściciele.
Czasami możemy zawrzeć umowę sprzedaży z pełnomocnikiem właściciela danego lokalu. Trzeba jednak pamiętać, że owo pełnomocnictwo musi być potwierdzone stosownym aktem notarialnym. Niektórzy mogą przedstawiać inne formy potwierdzenia – na przykład umowę pisemną – która jednak nie jest tutaj dopuszczalna.
